“物業(yè)是小區(qū)管家”，這是業(yè)主遇到問題后最常想到的一句話，然而“小區(qū)管家”是不是萬能的呢？自己家紗窗壞了、墻面有裂縫、電梯經(jīng)常發(fā)生故障、井蓋破損……這些小區(qū)常見的問題都應該由物業(yè)負責嗎？
近日，記者就近期接到的關(guān)于物業(yè)的熱線電話，咨詢了德州市房產(chǎn)管理中心工作人員，逐一對這些問題進行解答，劃分出物業(yè)、業(yè)主、開發(fā)商、部門在小區(qū)常見問題上的職責范圍。
物業(yè)非“萬能管家”，職責范圍有界限
自家紗窗壞了要求物業(yè)更換
家住佰利金湖灣小區(qū)的王先生稱，他家紗窗壞了將近兩個月，多次找物業(yè)維修，對方始終沒有給出明確答復。他為此甚至去堵住物業(yè)的門口，但對方依舊一拖再拖。“我住進這個小區(qū)兩年了，東西壞了，怎么找物業(yè)，對方也不給我修。這次是因為紗窗框壞了，關(guān)上窗戶家里進蚊子，實在沒法正常生活，我才不得不多次去找物業(yè)。”王先生越說越氣，稱他今年將近七十歲，物業(yè)于情于理都應該給自己換上紗窗。
對此，該小區(qū)的物業(yè)工作人員表示，小區(qū)內(nèi)的紗窗已經(jīng)過了質(zhì)保期，現(xiàn)在出現(xiàn)問題物業(yè)將不再負責維修。但是考慮到業(yè)主的實際情況，近期將會統(tǒng)一排查維修，所以才會讓王先生暫時等一等。
解答：窗紗、水管等設(shè)備，在交房時簽訂合同規(guī)定相應質(zhì)保期。如果在質(zhì)保期內(nèi)，這些設(shè)備損壞將由開發(fā)商進行免費維修；超出質(zhì)保期將由業(yè)主自行維修，在整個維修過程中，物業(yè)沒有責任上門免費維修。
電梯時好時壞，維修責任誰負
“我們小區(qū)電梯時好時壞，經(jīng)常出問題，有時候還會關(guān)不上門，這是關(guān)系到業(yè)主安全的事情，物業(yè)必須重視，實在不行就換新的。”新湖家園的鄭女士說，她多次向物業(yè)反映情況，迫切希望換上新電梯。
據(jù)鄭女士介紹，該小區(qū)電梯上個月還發(fā)生“困住孩子”的情況，兩個孩子在里面困了十多分鐘，這件事讓人心有余悸。“電梯月月都會維修檢查，并沒有出現(xiàn)嚴重問題，各項測試都正常，鄭女士反映的‘困人’事件也沒有核實過。”該小區(qū)物業(yè)工作人員表示，更換電梯不是小事，不能僅聽鄭女士一面之詞。為此，鄭女士和物業(yè)多次爭論，但直到現(xiàn)在仍然沒有結(jié)果。
解答：電梯使用、檢查、維修分別屬于住建局、質(zhì)監(jiān)局、物業(yè)。鄭女士遇到的故障問題，需先由質(zhì)監(jiān)局進行檢查，如果檢查結(jié)果良好，可繼續(xù)投入使用；如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題則反映給物業(yè)，物業(yè)聯(lián)系維修單位進行維修，維修后仍有安全問題再商議更換。因此，在該小區(qū)電梯質(zhì)檢結(jié)果良好的狀態(tài)下，物業(yè)只做好日常維護即可。
門口井蓋破損，老漢夜行絆倒
趙大爺今年70歲，家住十三局宿舍，前幾天晚上出門遛彎，被小區(qū)門口破損的井蓋絆倒。為此，給小區(qū)更換個新井蓋成了他的心頭大事，往小區(qū)物業(yè)跑了好幾趟，可物業(yè)一直稱他們沒權(quán)更換。“那個破損的井蓋就在門口，一邊凹一邊凸，老人上了年紀，步子邁不高，很容易被絆倒，萬一出什么事情誰負責呀。”趙大爺說，他現(xiàn)在膝蓋還疼，可就是不明白物業(yè)為什么不肯給換個井蓋。
解答：小區(qū)內(nèi)井蓋一般分為自來水井蓋和排污井蓋，但無論哪一種，物業(yè)都無責無權(quán)更換。業(yè)主應將此問題反映給自來水公司和環(huán)衛(wèi)處，由部門核實該小區(qū)是否進行產(chǎn)權(quán)移交，如果已經(jīng)移交則由部門負責更換，沒有移交則由開發(fā)商進行更換。
墻壁裂開縫隙，物業(yè)不給維修
家住潤楓水尚小區(qū)張女士的新家剛剛裝修完兩個月，原本一家人興高采烈住進新家，可墻上裂開的兩道縫，卻讓她怎么也高興不起來。“這是新房子，現(xiàn)在就有裂縫了，房屋質(zhì)量有這么大問題，物業(yè)也來看過了，為什么不給我維修？這樣的房子怎么讓業(yè)主住踏實。”張女士氣憤地說，她十分擔心，日子一長這兩道裂縫變大會發(fā)生危險。
對此，該小區(qū)物業(yè)稱，已經(jīng)將此事通知開發(fā)商，對方表示近期會來維修，但是物業(yè)無責對房屋質(zhì)量負責。
解答：由于張女士剛裝修完房屋，造成房屋裂縫的原因可能是房屋質(zhì)量問題，也有可能是裝修導致。如果張女士樓上樓下住戶房屋也存在裂縫，則基本判斷為質(zhì)量問題，由開發(fā)商維修，如果僅此一家，則很有可能是裝修導致，由業(yè)主自行維修。
小區(qū)管理責任界限
物業(yè)公司應承擔的主要責任
1、物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護；
2、公共綠化的維護；
3、公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；
4、公共區(qū)域的維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務；
5、物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；
6、物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理；
7、物業(yè)服務和物業(yè)檔案的保管；
8、物業(yè)服務合同約定的其他事項。
小區(qū)設(shè)施的責任劃分
1、業(yè)主自行維修養(yǎng)護。業(yè)主自有的專有財產(chǎn)，如房屋室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣（以計量裝置或入戶端口為界線）表以內(nèi)的管線及自用陽臺等。業(yè)主也可委托物業(yè)公司或其他專業(yè)維修人員代修，費用業(yè)主自出，不在物業(yè)費出。
2、物業(yè)公司維修養(yǎng)護。房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備由業(yè)主委托給物業(yè)公司，由物業(yè)公司負責日常維修養(yǎng)護，費用由收取的物業(yè)費列支，中修、大修事項的維修費用從小區(qū)全體業(yè)主交存的住宅專項維修資金列支。（共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等）
3、市政公用單位負責維修。如住宅小區(qū)內(nèi)的水、電、天燃氣、暖等計量裝置或入戶端口以外管線的維修養(yǎng)護，由有關(guān)供水、供電、供氣、供暖單位負責維修，養(yǎng)護費也由其支付。通訊網(wǎng)絡(luò)由通訊單位負責，維修養(yǎng)護費也由其支付。
部門管理負責部分
1、房屋建筑質(zhì)量問題。在質(zhì)量保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問題由開發(fā)建設(shè)單位承擔，辦理批建手續(xù)的屬地住建局負責督促開發(fā)建設(shè)單位履行保修責任。
2、電梯運行不正常問題。市住建局負責加強電梯安裝環(huán)節(jié)的質(zhì)量監(jiān)管；市質(zhì)監(jiān)局負責電梯登記使用、定期安全檢驗；市房管中心監(jiān)督物業(yè)公司協(xié)同電梯供應商或維保單位負責具體維修。
3、小區(qū)內(nèi)占道經(jīng)營問題、噪音擾民問題。由市城管執(zhí)法局和“三區(qū)”城管執(zhí)法局按照職責劃分負責。
4、居住小區(qū)內(nèi)消防安全管理職責。小區(qū)內(nèi)供水表以內(nèi)供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設(shè)置的地下式消防井、消火栓等消防設(shè)施，高、低壓消防供水系統(tǒng)，由物業(yè)公司負責日常維修養(yǎng)護，并接受公安消防部門的監(jiān)督檢查。小區(qū)內(nèi)供水表以外由供水單位負責。
5、電話、寬帶等問題。如小區(qū)內(nèi)的電話及相關(guān)設(shè)備、設(shè)施、管線等，均分別由電信管理部門各自負責維護、管理。
6、居住小區(qū)內(nèi)的車輛出入停放職責。小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)的機動車停車場（庫）、非機動車存車處等設(shè)施，均由物業(yè)公司負責日常維修養(yǎng)護。
此外，該工作人員表示，小區(qū)物業(yè)雖然并非“萬能管家”，但是卻應擔當其“管家”的職責，做到“有問必答、耐心講解”。在業(yè)主遇到問題后，如果是物業(yè)職責范圍內(nèi)的應積極維修管理，如果不在物業(yè)職責范圍也應耐心講解，引導業(yè)主正確解決問題，從而避免業(yè)主與物業(yè)間的矛盾糾紛。
